株式会社リーフクリエーション

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ご所有の不動産の現在の価値や将来の価値を「知る」ことから始めましょう。
2026/04/01 

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トピックス


空き家問題

不動産は空き家にしておくと損します
  • ・固定資産税を払い続けなければならない。
  • ・管理もされず、不動産としての価値が下がる。
  • ・空家だと分かると泥棒、不法侵入、不法投棄をされる可能性が高くなる。
  • ・雑草は空家であることをアピールするようなものです。壁を超えた雑草は隣家トラブルにも。
  • ・蜂の巣や虫、さらには鳥や猫、不衛生な小動物が住み着いてしまうこともあります。
  • ・通気が悪いままの部屋は空気が淀み湿気がこもり、カビが発生してしまいます。
  • ・湿気が多い部屋の家財や家電には錆が出やすくなります。瓦が腐食によって落下する危険性も。
  • ・通水をしない家では排水溝から悪臭が漂うこともあります。衛生面でも不安が残ります。

空き家の処分ができない３つの理由とは
  • 物理的理由
    ・建物が古くて貸せる状態ではない
    ・利便性が悪い
    ・建物内部に家財が残っている

    経済的理由
    ・解体費用を掛けたくない
    ・壊すと固定資産税が高くなる
    ・特に困っていない

    心理的理由
    ・使うかもしれない
    ・人に貸すと自由に使えない
    ・他人に貸したくない

    現状では貸したくても貸せない。売りたくても売れないの板挟みのケースも・・・

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    ※ 資料 野村総合研究所

空家等対策の推進に関する特別措置法施行(H27.4)
  • 施行後の空き家数は、野村総合研究所の予測では、総務省「住宅・土地統計調査」2018年の空き家率は16.1%と予測したが公表された2018年実績は13.6%であり180万戸ほど予想を下回る結果となり一定の改善が見られた。

    新規の住宅着工数に対する除却戸数の割合（除却率）は過去一定の傾向であったが、2013年から2017年度の実績は約62%に大幅上昇され直近の5年で高まっており一定の効果が出たと考えられる。

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どうすることも出来ない空き家について
  • 「相続土地国庫帰属制度」

    令和3年12月14日閣議決定
    施行日2023年（令和5年）4月27日
    どうすることもできない空き家に関しても所有者の管理責任がある。
    しかしその管理も継続が難しい場合の対策として土地を相続したものの維持管理の負担が重く管理が出来ない場合、土地を手放し、国庫に帰属させることを可能にする制度。
    空き家は解体して更地にする必要がある
    審査手数料がかかる。    審査手数料については、未定

    また、実際に承認を受けた場合には、10年分の土地管理費用相当額の負担金の納入が必要。

    お金を払っても処分したい負動産

最近の対応案件

  • 開発事例　神戸市中央区山本通　古家リノベーションPROJECT
    Q（地主・建物所有者）
    相談者の建物は、土地は借地で建物は昭和30年代の住宅。

    建物所有者のお父様が施設に入られ空家で数年が経ち、地代の支払いも困るので処分しようと地主さんへ相談をされました。

    しかし、地主さんに土地を返す場合の建物解体費用が高額で払えない。

    建物の古さと傷み具合から、このままでは売却も貸すことも出来ないと、地主さんもお困りになり弊社へご相談をいただきました。

    A（当社ご提案）
    今回の物件は周辺環境や交通アクセスは申し分ない場所です。

    しかし前面道路までの通路が狭く「再建築不可物件」。

    建築年月日や2階増築など正確な記録や資料も無く、不動産会社の買取りも断られるような案件です。

    空き家になって数年経過し、雨漏り跡や床の傾き、家財処分等の問題も山積みで間取りの確認も出来ない状態でした。

    「ご相談いただいたからにはなんとかしたい。」弊社で賃貸・売却など計画を立案し借地権付き建物を取得。

    設計士、工務店が連携しながら家財処分・内装撤去、建物の柱や土台の交換など補強工事も行いリノベーション工事をおこないました。

    その結果、相談者は高額な解体費用の負担と地代の支払いが無くなり、建物管理の煩わしさからも解放され、地主さんは今後も地代が継続して入ることで皆さんが笑顔に。

    ご相談から1年ほどかかり、ご相談者のお父様はお話の進行中でお亡くなりになりましたが相続手続きも司法書士と連携し相談者様のお困り事をスッキリ解決しました！
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  • 開発事例　神戸市灘区　区分マンションPROJECT
    ・司法書士の先生からのご相談
    精神疾患を患った身寄りのない方からの不動産売却依頼。施設に入院し生活保護状態となった所有者の資産売却。

    管理費の滞納などもあり比較的築浅であるが管理状態は悪い案件でした。

    長い間使われていなかったマンションの「空き家再生」に取り組みました。

    『Reaf Creation』✖️『WATER'S EDGE LLC.』のコラボレーションで、WATER'S EDGEが得意とするカリフォルニアスタイルを採用し、『URBAN SURF MIX』をコンセプトの元、天然木やアイアンパーツ、更にイタリア製のタイルをうまく取り入れ、シンプルでカジュアルな中に洗練された都会的な雰囲気を感じることのできる空間作りを目指しました。

    現状のままでは価値のないものに新たな付加価値を与えて再生させるプロジェクトは、SDG’sの「住み続けられるまちつくり」「つくる責任つかう責任」に寄与し空き家問題の解決だけではなくやりがいを感じることができました。
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  • 開発事例　神戸市中央区三宮にあるビンテージビル
    昭和初期に建てられたこのビルは第二次世界大戦の空襲やGHQの接収回避、阪神大震災を乗り越え歴史を刻んできたK工芸社ビルです。

    本来なら阪神大震災前に建て替え計画があった。しかしオーナー様がご所有の他のビルが地震で倒壊してしまいそちらのビルの建て替えを優先する事になり計画は中止

    その後もK工芸社として営業をしていましたが、ビルの老朽化もあり、オーナー様は再度建て替えを検討。

    当社はこのビルを残してビル改修工事を行なった方が経済的にも神戸の街にも良いとご提案し、その考えにご賛同頂き、昨年よりビル改修工事。

    コロナ禍で１年遅れいろいろな問題が発生しますがアパレルブランド「ミズイロインド」の基幹店として生まれ変わります。

    テナント様のビルに対する想いとブランドイメージがぴったりで、これからの神戸にまたひとつステキなお店が出来ると思います。

    １. 街並みを考え古いビルを残す

    ２. 新築ビルを建てるより投資効率が良く数年で資金回収が可能
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  • 開発事例　神戸市北区　郊外団地リノベーション
    相続が発生するまで10年間空き家となっていた、最寄り駅までバスで20分以上、エレベーター無し、1973年建設築50年というマイナス要因の多い物件を「身体を日常から鍛えられる」「自然が豊かなエリア」「ベランダからの眺望が美しい」と価値転換し、そこにメリットを捉えるであろう山好きの若い夫婦や、トレイルランナー向けにリノベーションすることで、マイナス要因の多い古い団地に新たな付加価値をもたらします。
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株式会社リーフクリエーション 代表取締役 森下　政人

森下　政人
代表取締役
「中立な立場・顧客目線を第一」

不動産と建築とは同じ業界の様で全く異なる業界です。同じく不動産と金融も密接に繋がっていますが全く異なる業界です。

日本の不動産市場は各業界と複雑であり、また密接に関係をしていますが、そこに介在する人々や組織は互いの立場が異なる為に、歪みを含んだままの状態が続いています。
そのため、「不動産のプロと名乗る人は多いが、なかなか本心を語れない」というお客様も多いのではないでしょうか？

皆様に建築や不動産に関して問題が起こった場合には、

「顧客目線で情報を取りまとめてくれる人」

「客観的な判断材料を提供してくれる会社」

「不動産に関して安心できる窓口一本化の相談相手」

このような存在が大きく求められていると感じております。

私達は各業界にとらわれない中立の立場で各方面の橋渡し役となり、独創性と実用性を持った不動産ソリューションをご提供することでさまざまな問題を解決いたします。

すべて異なる一つ一つの問題を解決し、ご信頼を積み重ねる事で、今までの概念に無い美しい街を創造し、街を活性化し、人々が安らげる空間を作り上げたいと私たちは考えています。

「相続不動産は慎重に」

相続不動産の問題となると、関係当事者が多いこともあり、さらに、安全性・透明性・公平性と、顧客側の視点を第一に考える問題解決のプロが求められます。

なぜ、不動産業界ではなかなかそれが実現しないのか…。これは、インテリアの業界に例えると、ご理解頂けるのではないでしょうか。

あるインテリアショップに、自分の暮らしに合った家具コーディネートをお願いしても、店内コーディネーターは自社製品しか提案ができない事情があります。

ところが、独立系のインテリア・コーディネーターは、豊富な知識と多くの企業商品情報から、顧客のライフスタイルに合わせて提案いただけます。

まさに、この独立系コーディネーターのように、私自身、不動産に関して客観的視点による透明性と公平性、お客様視点による安全性を重視して、問題解決をプロデュースする担い手になるべきだと感じた次第です。

「ＣＯＣＯＲＯに届くデザインを」

…弊社のテーマとしているこの言葉には、もちろん空間デザイン的にもお客様の心に響く不動産プロデュースをするという意味合いがあります。

一方で、相続不動産に関しては、やはりご家族に安堵の笑顔を届けたい…「COCOROに届くライフプランのご提案」を提供したいという思いも込められています。

ご連絡お待ちしております。

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